Hinweis für Mieter zu Schönheitsreparaturen

Seit 2004 hat der Bundesgerichtshof in einer Serie von Urteilen die bis dahin maßgebende Rechtsprechung zur Abwälzung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu Gunsten des Mieters neu gestaltet. Schönheitsreparaturen sind Malerarbeiten innerhalb der Wohnung, wie Streichen der Decken und Wände sowie Tapezieren, Streichen der Fenster, Türen, Heizkörper, Fußleisten und u. U. auch des Fußbodens. Der Mieter ist zu diesen Arbeiten nur verpflichtet, wenn im Mietvertrag eine Abwälzung dieser Verpflichtung auf ihn vereinbart worden ist. Fast immer erfolgt dies in Form vorgedruckter (formularmäßiger) Bestimmungen im Mietvertrag. Diese Bestimmungen unterliegen aber einer Kontrolle der Gerichte und insbesondere des BGH, ob diese wirksam sind.

Der BGH hat in einer Serie von Urteilen vielfältige Konstellationen beurteilt, in denen eine Unwirksamkeit der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen gegeben ist, z. B. wenn der Mieter unabhängig von einer Notwendigkeit zur Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Ende der Mietzeit verpflichtet wird oder auch innerhalb vorgenannter starrer Fristen, schließlich auch, wenn dem Mieter vorgeschrieben wird, welche Art der Renovierung oder welche Farben er während der Mietzeit zu verwenden hat. Man kann davon ausgehen, dass in der überwiegenden Mehrzahl der Verträge, die vor 2004 evtl. auch noch danach geschlossen worden sind, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Abwälzung der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Malerarbeiten unwirksam ist. Dies sollte aber auf jeden Fall vor weiteren Schritten des Mieters im Einzelfall genau geprüft werden.

Bei einer unwirksamen Abwälzung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen eröffnen sich für den Mieter vielfältige Vorteile. Natürlich muss der Mieter zu keiner Zeit, auch nicht bei Auszug, Malerarbeiten in seiner Wohnung ausführen. Er hat darüber hinaus nach § 535 I S. 2 BGB gegen den Vermieter einen Anspruch auf Ausführung notwendig werdender Malerarbeiten und kann wegen der Ausführung von Malerarbeiten durch einen Fachmann einen Kostenvorschuss vom Vermieter verlangen, wenn dieser nach einer angemessenen Frist die notwendigen Arbeiten nicht ausführt. Man kann außerdem mit dem Vermieter in Verhandlungen treten und diesem anbieten, darauf zu verzichten, von ihm die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen, wenn er dafür auf (berechtigte) gegen den Mieter bestehende Forderungen verzichtet, wie z. B. einen Verzicht, für mehrere Jahre eine Erhöhung der Miete zu verlangen.

Empfehlenswert ist, sich bei entsprechendem Vorgehen fachkundiger Hilfe zu bedienen und insbesondere vorher genau die Vertragsbestimmungen des Mietvertrages wegen der Schönheitsreparaturen prüfen zu lassen, da es bei der Beurteilung der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit durchaus auf jedes Wort und jede Formulierung ankommen kann.